Achat immobilier commercial: contamination du terrain


Terrains commerciaux: attention, contamination

La bulle immobilière actuelle se fait ressentir jusque dans le secteur commercial. Tout va si rapidement que de plus en plus d'acheteurs font fi de plusieurs étapes préalables à l’achat, dont l’étude environnementale du terrain, et ferment les yeux sur la santé du sol et des eaux souterraines. L’absence de l’exercice de cette diligence raisonnable augmentent les risques des propriétaires de lots commerciaux ou industriels de se retrouver en présence de terrains contaminés, et de s’engouffrer sur une pente plus-que-glissante!


Qu’est-ce qu’un terrain contaminé?

Un terrain contaminé est un terrain caractérisé par une forte présence (c’est-à-dire supérieure aux niveaux naturels) de substances nocives ayant une incidence sur la santé humaine et environnementale.


  • Santé environnementale, car la santé du sol et des nappes phréatiques est menacée, en plus du risque d’incendies, d’explosions et de contamination d’édifices environnants qui se voit décuplé.

  • Santé humaine en raison de la toxicité des contaminants


Lorsqu’on parle d’un terrain contaminé, on parle d’une contamination qui affecte le sol, les nappes phréatiques ou les eaux souterraines.


Comment savoir qu’un terrain est contaminé?

Certains signes ou critères ne mentent pas sur l’état du sol.


1. Informez-vous sur l’historique du terrain

Quels types d’activités y étaient opérés? Quels produits y étaient fabriqués? La contamination résulte souvent de pratiques insalubres (gestion négligente des matières résiduelles, non-gestion des fuites de gaz) associées à la manipulation de produits dangereux.


2. Consultez le registre foncier

Un avis de contamination y est inscrit dès qu’une présence accrue de contaminants est décelée.


3. Renseignez-vous sur les activités avoisinantes

Une contamination a un pouvoir de propagation insoupçonné. Une contamination engendrée par un voisin peut se rendre jusqu’à votre terrain.


4. Échangez avec l’ancien propriétaire

Une entreprise qui ferme de façon définitive et qui met son terrain en vente est tenue de caractériser le terrain et de soumettre un plan de réhabilitation.

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Les activités industrielles sont souvent gage d’une contamination. Mais des secteurs d’activité sont particulièrement à risque :


  • Ancienne carrière ou site de traitement des déchets domestiques

  • Gestion d’hydrocarbures (pétrole, gaz de schiste, biogaz, mazout)

  • Manipulation de produits dangereux (chimiques, gaz, huile)

  • Activités minières

  • Industrie de pâte et papier

  • Épuration des eaux

  • Remblais industriels


Face à un terrain porteur d’un tel passé, pensez tout de suite à mettre en marche des étapes d’analyse et de caractérisation environnementales puis de décontamination.


Terrain contaminé : qui doit payer?


En général, la réhabilitation est la responsabilité de la personne morale ayant utilisé le terrain lorsque la contamination s’est produite. Le projet de loi 72 de la Loi sur la qualité de l’environnement (LQE) tient à responsabiliser les “pollueurs”, en l'occurrence les “fautifs”, ayant contribué à aggraver une situation de contamination. Toute personne qui a eu la garde d’un terrain contaminé (à titre de propriétaire, de locataire ou autre) sera tenue responsable de la décontamination du terrain, sauf si elle arrive à démontrer qu’elle a agi avec diligence raisonnable ou que la contamination est redevable à un tiers.


Or, aucun propriétaire ne devrait se retrouver dans ce genre de situation puisqu’il aura rempli ses devoirs avant d’acheter le terrain, c’est-à-dire étudier l’historique du terrain (incluant les charges dont l’immeuble est grévé) et exiger une évaluation environnementale du site (qui est d’ailleurs de plus en plus exigée par les institutions bancaires pour conclure l’acte d’achat). La réalisation d’une évaluation environnementale vous permet, entre autres, de ne pas être tenu responsable de l’éventuel assainissement du terrain, si ce dernier se révèle comme étant contaminé aux suites d’activités opérées avant vous.


Si une évaluation révèle un lourd passif environnemental, posez-vous les bonnes questions :

  • Qui sera responsable de la réhabilitation du sol?

  • Quel est l’incidence sur la valeur du terrain?

  • L’achat (incluant les frais de décontamination) vaut-il la peine?

Mission : décontamination!


Si vous êtes propriétaire d’un terrain commercial ou industriel aux prises avec un problème de contamination, communiquer avec des services professionnels de décontamination devient impératif! Enutech offre des services de réhabilitation de terrains contaminés dans divers types de milieux, incluant les milieux commercial et industriel.


L’évaluation environnementale d’un site est la première étape qui marque notre rigoureux processus de décontamination. Nous réalisons une revue exhaustive de l’information existante sur l’historique du terrain et des activités qui y avaient lieu. Nous procédons ensuite à des caractérisations environnementales préliminaires où nous prélevons des échantillons pour confirmer la présence de contaminants et jauger l’ampleur de la contamination.


Historiquement, on associe la décontamination à des travaux lourds plus souvent qu’autrement nocifs pour l’environnement. Or, des récentes technologies durables et novatrices sont désormais disponibles pour effectuer des travaux de décontamination respectueux de l’environnement. C’est de ses méthodes de réhabilitation propres qu’Enutech se porte garant. Nous procédons à des injections in situ à faible empreinte carbone qui tiennent compte des spécificités de l’environnement traité ou à des remédiations par la phytoremédiation, en minimisant toujours le recours à de grosses excavations.


Conclusion


Dans tous les cas, l’achat d’un terrain commercial ou industriel est une transaction importante à ne pas prendre à la légère pour éviter de se gérer des enjeux de taille pouvant remettre en cause la finalité du terrain ou déprécier la valeur du terrain. Malgré la rectitude des lois provinciales et fédérales qui balisent l’achat de terrains contaminés, personne n’est à l’abri de se retrouver aux prises avec un enjeu de contamination de son terrain.


Références


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